زندگی آپارتمانی همیشه با بحث‌هایی مثل پرداخت شارژ و نحوه تقسیم هزینه‌ها همراه است. پرسش اصلی برای بسیاری از ساکنان این است که: «طبق قانون، چه کسی باید چه مقدار بپردازد و مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟» پاسخ در قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحات بعدی آن نهفته است. در این مقاله ضمن مرور قوانین و مواد مرتبط، با جزئیات بیشتر به وظایف ساکنان و مدیر ساختمان می‌پردازیم.
قوانین کلی مربوط به شارژ ساختمان
قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، اساس تقسیم هزینه‌ها را مشخص کرده است. ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها بیان می‌کند: «حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک است.» یعنی هر مالک علاوه بر حق استفاده از واحد خود، موظف به پرداخت سهم مشاعات است.
مهم‌ترین هزینه‌های مشترک طبق قانون
- هزینه نگهداری آسانسور (ماده ۲۳ آیین‌نامه): حتی واحدهای طبقه همکف موظف به پرداخت هستند.
- هزینه‌های نظافت و نگهداری مشاعات (ماده ۴ قانون و ماده ۲ آیین‌نامه): شامل راه‌پله، پشت‌بام، محوطه و پارکینگ.
- قبوض آب، برق و گاز مشترک: باید به‌صورت مساوی بین همه واحدها تقسیم شود.
- هزینه تعمیرات اساسی ساختمان: طبق ماده ۴ قانون، بر اساس مساحت زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.
وظایف مدیر ساختمان در زمینه شارژ
مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان بر اساس ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها موظف به جمع‌آوری شارژ، رسیدگی به امور مالی و ارائه گزارش است. انتخاب مدیر با رأی‌گیری از مالکان انجام می‌شود و وظایف او جنبه قانونی دارد، نه صرفاً توافقی.
مسئولیت‌های اصلی مدیر ساختمان
- جمع‌آوری شارژ و هزینه‌های مشترک بر اساس آیین‌نامه.
- شفافیت مالی: ارائه گزارش به ساکنان حداقل هر ۶ ماه یک بار (ماده ۲۵ آیین‌نامه).
- رسیدگی فوری به هزینه‌های ضروری مثل خرابی آسانسور یا ترکیدگی لوله.
- اقدام قانونی در صورت امتناع مالک یا مستأجر: طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی یا اداره ثبت، طلب ساختمان را وصول کند.
جدول تقسیم هزینه‌ها بر اساس قانون
| نوع هزینه | مبنای قانونی تقسیم | توضیحات |
|---|---|---|
| آسانسور | ماده ۲۳ آیین‌نامه | همه واحدها حتی طبقه همکف موظف به پرداخت هستند |
| قبوض مشاعات (آب، برق) | ماده ۴ قانون | به‌صورت مساوی بین کل واحدها تقسیم می‌شود |
| تعمیرات اساسی | ماده ۴ قانون | بر اساس مساحت زیربنای واحدها محاسبه می‌شود |
| نظافت مشاعات | ماده ۲ آیین‌نامه | معمولاً مساوی، مگر توافق خلاف بین ساکنان |
چالش‌های رایج و راهکارهای قانونی
یکی از چالش‌های جدی، امتناع برخی واحدها از پرداخت شارژ است. طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر مالک یا مستأجر شارژ را نپردازد، مدیر می‌تواند با مراجعه به دادگاه یا اداره ثبت اسناد، حق ساختمان را بگیرد. در این حالت علاوه بر اصل مبلغ، فرد متخلف باید جریمه تأخیر نیز بپردازد.
از طرف دیگر، عدم شفافیت مدیر ساختمان هم باعث اختلافات می‌شود. برای رفع این مشکل، ماده ۲۵ آیین‌نامه مدیر را موظف به ارائه گزارش مالی منظم کرده است.
پیگیری قانونی در صورت عدم پرداخت شارژ
طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که یکی از مالکان یا حتی مستأجر از پرداخت شارژ خودداری کند، مدیر ساختمان اختیار دارد ابتدا به‌صورت کتبی اخطار دهد. اگر باز هم پرداخت انجام نشود، او می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد یا دادگاه عمومی حقوقی برای وصول شارژ اقدام کند. در این حالت، علاوه بر مبلغ شارژ معوقه، جریمه دیرکرد نیز از فرد متخلف دریافت می‌شود. این موضوع باعث می‌شود ساکنان دیگر احساس بی‌عدالتی نکنند و نظم مالی ساختمان حفظ شود.
از طرف دیگر، قانونگذار این اختیار را داده که در صورت تأخیر طولانی، مدیر ساختمان می‌تواند دسترسی واحد بدهکار را به خدمات مشترک مثل آسانسور یا شوفاژ مرکزی محدود کند. این اقدام باید با رعایت قانون و مستندسازی کامل انجام شود تا بعداً مشکلی برای مدیر یا ساکنان پیش نیاید. در واقع، قانون به‌طور کامل پشتوانه‌ای برای مدیر و اهالی ساختمان در مواجهه با چنین اختلافاتی فراهم کرده است.
وظایف شارژ برای مالک و مستأجر
قانون به صراحت بیان کرده که شارژ ساختمان شامل هزینه‌های جاری و خدمات مشترک است. بنابراین اگر واحدی در اجاره باشد، معمولاً مستأجر باید این هزینه‌ها را پرداخت کند، چون او استفاده‌کننده واقعی از مشاعات است. البته هزینه‌های اساسی مثل تعمیرات کلی ساختمان یا نوسازی تأسیسات، بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها بر عهده مالک است. در نتیجه، مستأجر شارژ ماهانه و هزینه‌های نگهداری جاری را پرداخت می‌کند و مالک مسئول هزینه‌های عمرانی و اساسی است.
در عمل، برای جلوگیری از اختلاف، توصیه می‌شود مالک و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد اجاره، جزئیات مسئولیت پرداخت شارژ را به‌طور دقیق ذکر کنند. این شفافیت هم به نفع مدیر ساختمان است و هم از بروز تنش میان طرفین جلوگیری می‌کند. به این ترتیب، هم حقوق مالک رعایت می‌شود و هم وظایف مستأجر روشن خواهد بود.
جمع‌بندی از دیدگاه وکیل قاضی مردم
از نگاه وکیل قاضی مردم، قوانین شارژ ساختمانی صریح و شفاف‌اند، اما بسیاری از مشکلات ناشی از بی‌اطلاعی ساکنان یا عدم اجرای صحیح توسط مدیر ساختمان است. بهترین راهکار این است که هم مدیر و هم ساکنان با مواد قانونی آشنا باشند. در صورت بروز اختلاف نیز، مراجعه به قانون و طرح دعوا در مراجع قضایی بهترین مسیر برای حفظ حقوق همه طرف‌هاست.
