تصور کنید قرارداد اجاره تمام شده، حتی تمدید هم نشده، اما مستأجر همچنان در ملک شما مانده و از تخلیه سر باز می‌زند. آیا باید به دعوا و تهدید متوسل شوید یا قانون راه‌حل مشخصی دارد؟ این سناریو برای بسیاری از موجران، به‌ویژه در شرایط اقتصادی امروز، یک معضل بزرگ است. خبر خوب اینکه قانون در چنین مواردی، پشت صاحب‌خانه ایستاده — به شرطی که درست عمل کنید.
در ادامه با نگاهی تخصصی به قوانین اجاره، روند تخلیه، حق و حقوق موجر و مستأجر و تجربه‌های حقوقی می‌پردازیم.
وضعیت قانونی بعد از پایان قرارداد اجاره
قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر صراحت دارد: بعد از پایان مدت اجاره، اگر قرارداد تمدید نشده و توافق جدیدی هم در کار نیست، مستأجر موظف به تخلیه ملک است.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی چه می‌گوید؟
«اجاره به مجرد انقضاء مدت برطرف می‌شود، و اگر مستأجر عین مستأجره را بدون اجازه موجر در تصرف خود نگاه دارد، موجر حق دارد برای تخلیه او به دادگاه مراجعه نماید.»
یعنی صرف پایان قرارداد، کافی است تا موجر بتواند از راه قانونی اقدام کند.
مراحل قانونی تخلیه مستأجر متخلف
اگر مستأجر از تخلیه خودداری کند، مراحل زیر توصیه می‌شود:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی
اولین قدم، ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر است. در این نامه باید با اشاره به پایان قرارداد، درخواست تخلیه فوری ملک را مطرح کنید.
۲. مراجعه به شورای حل اختلاف
اگر مستأجر تمکین نکرد، باید درخواست تخلیه فوری را از طریق شورای حل اختلاف محل ملک ثبت کنید.
۳. دریافت دستور تخلیه فوری (در صورت وجود اجاره‌نامه رسمی)
در صورت وجود سند رسمی یا اجاره‌نامه دارای کد رهگیری، طبق قانون سال ۱۳۷۶ می‌توانید ظرف چند روز دستور تخلیه فوری بگیرید.
| نوع قرارداد | امکان دریافت دستور تخلیه فوری | توضیح |
|---|---|---|
| اجاره‌نامه رسمی (دفترخانه یا دارای کد رهگیری) | بله | روند سریع و بدون دعوای حقوقی |
| قرارداد دستی بدون کد رهگیری | خیر | نیازمند طرح دعوا و زمان‌بر |
آیا می‌توان بدون حکم تخلیه وارد ملک شد؟
به هیچ وجه! ورود به ملک بدون رضایت مستأجر، حتی اگر مالک باشید، ورود غیرقانونی محسوب می‌شود و می‌تواند جرم تلقی شود. پس حتی در شرایط سخت، قانون را دور نزنید و از طریق مراجع رسمی اقدام کنید.
اگر مستأجر اجاره نداده باشد چه؟
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، مالک می‌تواند علاوه بر تخلیه، از مستأجر مطالبه اجاره‌های معوقه را نیز داشته باشد. برای این کار، باید در ابتدا اظهارنامه مطالبه اجاره ارسال و سپس به دادگاه حقوقی مراجعه کنید.
جدول مراحل تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره
| مرحله | اقدام | توضیح |
|---|---|---|
| ۱ | ارسال اظهارنامه بابت بدهی | به صورت رسمی و کتبی |
| ۲ | طرح دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره | در دادگاه یا شورای حل اختلاف |
| ۳ | صدور رأی و اجرای حکم | با دستور قضایی و همکاری مأمور اجرای احکام |
مسئولیت‌های اخلاقی و حقوقی مستأجر
مستأجر هم در برابر مالک مسئول است. باقی ماندن در ملک بدون قرارداد و بدون پرداخت اجاره، هم از نظر قانونی تخلف محسوب می‌شود و هم از نظر عرف، غیرقابل توجیه است. به‌ویژه در شرایطی که بسیاری از موجران، معیشت خود را از اجاره تأمین می‌کنند.
جمع‌بندی از دیدگاه وکیل قاضی مردم
وب‌سایت وکیل قاضی مردم تأکید دارد که در چنین شرایطی، مهم‌ترین کار، رعایت مسیر قانونی است. تجربه وکلای این مجموعه نشان داده که بسیاری از موجران به دلیل عدم آگاهی از قوانین، مسیر اشتباه می‌روند و ماه‌ها وقت و هزینه از دست می‌دهند. قانون در کنار موجری‌ست که مستند، محترمانه و از مجاری قانونی پیش برود. پس اگر با مستأجری روبه‌رو هستید که ملک را تخلیه نمی‌کند، ابتدا با یک وکیل متخصص مشورت کرده و سپس اقدامات حقوقی لازم را آغاز کنید.
